공종별로 나눠 계약할 때의 관리
단종 계약은 비용을 줄이지만 조율이 발주자의 일이 됩니다. 관리 방법을 정리했습니다.
바로 답하면
공종별로 나눠 계약하면 중간 관리 비용을 줄일 수 있습니다. 대신 공정 순서와 일정 조율, 자재 조달과 보관, 폐기물 처리, 공정 간 하자의 원인 구분이 발주자의 일이 됩니다. 각 계약서에 작업 범위와 선행 조건, 일정, 하자 책임을 명확히 적고 공정표를 직접 관리해야 합니다.
핵심 요약
- 분리 계약의 핵심 부담은 공정 순서와 일정 조율입니다. 한 공정이 밀리면 전체가 밀립니다.
- 공정 간 하자의 원인 구분도 발주자의 일이 됩니다. 기록이 더 중요해집니다.
- 자재 조달과 보관, 폐기물 처리도 직접 관리해야 합니다.
01. 일정 조율의 부담
공정에는 선후 관계가 있습니다. 설비가 끝나야 목공이, 목공이 끝나야 도배가 가능합니다. 한 업체가 밀리면 다음 업체의 일정도 밀립니다. 재예약이 어려우면 며칠이 사라집니다.
각 계약서에 선행 조건과 투입 날짜를 적고, 공정표를 발주자가 직접 관리해야 합니다. 변경이 생기면 모든 업체에 알려야 합니다.
02. 하자 원인 구분
바닥이 들뜨면 미장 업체와 바닥 업체 중 누구의 문제인지 판단해야 합니다. 종합 시공이면 업체가 구분하지만, 분리 계약에서는 발주자가 중재자가 됩니다.
그래서 공정 사진과 기록이 더 중요해집니다. 각 공정의 완료 상태를 사진으로 남기고 다음 업체가 인수 확인을 하는 방식이 도움이 됩니다.
03. 자재와 폐기물
자재 조달과 보관, 폐기물 반출을 직접 조율해야 합니다. 업체마다 자재를 가져오는 시점이 다르고 보관 공간이 필요합니다. 폐기물도 공정마다 생깁니다.
관리사무소 신고와 엘리베이터 사용도 여러 번 조율해야 합니다. 업체가 바뀔 때마다 규정을 전달해야 합니다.
04. 계약서에 적을 것
각 계약서에 작업 범위와 선행 조건, 투입 날짜, 완료 기준, 하자 책임과 보증 기간을 적습니다. 다른 공정과의 경계도 명시하면 좋습니다.
인수 확인 절차를 넣는 방법도 있습니다. 앞 공정의 상태를 확인하고 작업을 시작한다는 조항이 있으면 책임 구분이 쉬워집니다.
나누어 계약할 때 금액 기준을 잊지 않는 것이 중요합니다. 건설산업기본법 시행령 제8조제1항의 경미한 건설공사 기준은 전문공사 1,500만원 미만인데, 판단 대상은 계약서 장수가 아니라 공사예정금액입니다. 공종과 시공자가 실제로 다른 분리 발주는 정상이지만, 같은 범위를 금액만 나누어 적는 방식은 하자 발생 시 등록 여부가 쟁점으로 올라옵니다.
분리 계약 관리 항목
| 항목 | 관리 내용 | 실패 시 결과 |
|---|---|---|
| 일정 | 선후 관계와 투입 날짜 | 전체 지연 |
| 인수 확인 | 앞 공정 상태 확인 | 하자 책임 분쟁 |
| 자재 | 조달과 보관 조율 | 공정 중단 |
| 폐기물 | 반출 일정과 비용 | 현장 적체 |
| 단지 절차 | 신고와 엘리베이터 | 반입 제지 |
| 하자 | 공종별 책임과 보증 | 원인 구분 어려움 |
상담 전에 확인하세요
- 공정표를 직접 작성해 선후 관계를 정리했습니다.
- 각 계약서에 선행 조건과 완료 기준을 적었습니다.
- 공정 전환 시 인수 확인 절차를 정했습니다.
- 자재 입고와 폐기물 반출 일정을 조율했습니다.
자주 묻는 질문
- 얼마나 절약되나요?
- 중간 관리 비용이 줄어듭니다. 다만 조율 실패로 생기는 손실이 더 클 수 있습니다.
- 경험이 없으면 어렵나요?
- 공정 지식과 시간이 필요합니다. 범위가 작은 공사부터 시도해 보는 편이 안전합니다.
- 하자가 생기면 어떻게 하나요?
- 원인 구분이 발주자의 일이 됩니다. 공정별 사진과 인수 확인 기록이 중요합니다.
출처 및 작성 기준
국가법령정보센터 · 건설산업기본법 시행령 ↗공식 자료는 관련 제품 및 절차 확인용입니다. 특정 업체 추천이나 본문 전체에 대한 감수를 의미하지 않습니다. 숫자 예시는 별도 표시한 가정이며 실제 견적이 아닙니다.
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