임차인 원상복구 의무, 어디까지인가

01. 법이 정하는 기본 원칙

민법은 임차인이 임차물을 반환할 때 원상회복 의무를 지도록 하고 있습니다. 임차인이 임차 목적물을 수리하거나 변경했다면 원칙적으로 그 부분을 철거해 임대 당시의 상태로 돌려주어야 합니다.

여기서 임대 당시란 자신이 임차를 시작한 시점입니다. 건물이 처음 지어진 상태나, 몇 번째 전 임차인이 들어오기 전 상태를 뜻하는 것이 아닙니다.

02. 전 임차인의 시설은 어떻게 되나

판례는 임차인이 별도의 약정이 없는 한 자신이 임차받았을 때의 상태로 반환하면 충분하다고 보고 있습니다. 즉 이전 사람이 설치해 둔 인테리어나 시설까지 철거할 의무는 없다는 입장입니다.

그래서 입주 시점의 상태 기록이 결정적입니다. 사진과 날짜가 없으면 무엇이 내가 한 공사이고 무엇이 전 임차인의 것인지 구분할 수 없습니다. 계약 체결 시점에 상태를 기록해 양쪽이 공유하는 방식이 가장 안전합니다.

03. 특약이 있으면 달라질 수 있습니다

계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 정한 특약이 있으면 그 내용이 적용될 수 있습니다. 예를 들어 전 임차인의 시설까지 철거하도록 정한 특약이 있으면 다툼의 성격이 달라집니다.

따라서 계약 체결 전에 특약을 꼼꼼히 읽어야 합니다. 범위가 과도하다고 생각되면 수정이나 삭제를 협의할 수 있습니다. 서명 후에는 협의가 훨씬 어려워집니다.

04. 통상적인 마모와 손상의 구분

일반적인 사용으로 생기는 자연스러운 마모는 손상과 다르게 다뤄질 수 있습니다. 반면 흡연으로 인한 변색이나 반려동물로 인한 손상처럼 사용 방식에서 생긴 문제는 구분이 필요합니다.

실무에서는 입주와 퇴거 시점의 상태를 비교해 판단합니다. 두 시점의 사진이 있으면 협의가 빠르고, 없으면 금액 다툼이 길어집니다. 공사를 했다면 공사 전후 사진까지 함께 남겨 두세요. 이 글은 일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다.

원상복구 판단 기준

상담 전에 확인하세요

• 계약서의 원상복구 특약을 확인했습니다.
• 입주 당시 상태를 사진과 날짜로 기록했습니다.
• 공사 전후 상태를 각각 기록했습니다.
• 임대인 동의 범위를 서면으로 보관하고 있습니다.